Kredyt to ważna decyzja

Kredyt hipoteczny krok po kroku

Proces szukania nieruchomości i zaciągania kredytu warto rozpocząć od informacji o średnich cenach na rynku i zbadania zdolności kredytowej. Dobrym rozwiązaniem jest wstępna rozmowa np. z agencją nieruchomości w celu ustalenia z jaką ceną mieszkania w wybranej przez nas lokalizacji i oczekiwanym standardzie należy się liczyć.

Kolejnym krokiem powinna być wizyta w kilku bankach lub u doradcy finansowego w celu sprawdzenia, czy możemy liczyć na kredyt w potrzebnej nam wysokości. U doradcy możemy otrzymać również informacje dotyczące tego, jakie dokumenty musimy skompletować – zarówno dotyczące dochodów jak i nieruchomości, ile szacunkowo trwa procedura kredytowa, oraz ile orientacyjnie wyniosą koszty notarialne, sądowe i okołokredytowe. Doradca podpowie również na co zwrócić uwagę czytając dokumenty nieruchomości.

Podpisanie umowy przedwstępnej

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto skontaktować się jeszcze raz, choćby telefonicznie z doradcą, jeżeli z podjęciem decyzji o zakupie nie można czekać, aby przeliczyć jeszcze raz zdolność kredytową i upewnić się, że wybraną nieruchomość można skredytować. W praktyce może okazać się, że np. inwestycje wybranego dewelopera nie są kredytowane przez wszystkie banki, w tym ten wcześniej przez nas wybrany.

Zmieniają się też oferty i zasady akceptowania wniosków kredytowych, co sprawia, że przeciągu kilku miesięcy, jakie zazwyczaj przeznaczamy na poszukiwanie nieruchomości, na rynku kredytów hipotecznych mogło się dużo zmienić, niekoniecznie na korzyść. Przykładem może być wprowadzenie w lipcu ubiegłego roku rekomendacji „S”, która znacznie obniżyła zdolność kredytową w walutach obcych. Zanim wpłacimy zadatek dobrze jest więc potwierdzić, że nie ma przeciwwskazań do otrzymania kredytu w potrzebnej nam kwocie.

Złożenie wniosku kredytowego i jego analiza

W celu złożenia wniosku kredytowego potrzebny jest zestaw dokumentów dotyczących dochodów i nieruchomości. Banki różnią się między sobą wymaganiami i ubieganie się o decyzję kredytową w kilku miejscach pociąga za sobą konieczność skompletowania znacznie większej ilości dokumentów, ale z drugiej strony daje większą pewność uzyskania kredytu.

Na tym etapie najistotniejszą rzeczą jest kompletność wniosku kredytowego. Przy tak dużej ilości aplikacji kredytowych do analizy w praktyce trafiają tylko pełne wnioski. Oznacza to, że pozostałe czekają na uzupełnienie braków. Jeżeli potrzebne jest więc uzupełnienie jakiegoś dokumentu, to warto zrobić to jak najszybciej, ponieważ od tego zależy w dużej mierze, jak szybko otrzymamy decyzję.

W praktyce czas oczekiwania zależy od obciążenia procesu w danym banku – może to być od kilku dni do nawet ponad miesiąca. Proces akceptacji wniosku kredytowego składa się zazwyczaj z weryfikacji potencjalnego klienta w bazach BIK i RNK (dysponują informacjami o tym, jakie mamy i mieliśmy zobowiązania, jak były one spłacane) oraz w bazie dowodów zastrzeżonych, wyceny nieruchomości i sprawdzenia jej stanu prawnego, a także wyliczenia zdolności kredytowej po uprzednim sprawdzeniu źródła dochodów. Jeżeli chcemy negocjować marżę i prowizję, to najlepiej robić to również na tym etapie, ponieważ ewentualna zmiana już wydanej decyzji kredytowej często oznacza dodatkowe wydłużenie oczekiwania.

Decyzja kredytowa

Decyzja kredytowa jest przedstawieniem oferty banku, czy i na jakich zasadach udzieli kredytu. Zapisy z tej decyzji w postaci wysokości prowizji, marży, ubezpieczeń, schematu wypłaty i warunków do wypłaty pojawią się potem w umowie kredytowej. Dokładne zapoznanie się z tym jest więc niezwykle istotne, gdyż zmiana potem już gotowej umowy kredytowej, jest czasochłonna i nie zawsze możliwa. W decyzji zawarte są również często warunki do zawarcia umowy kredytowej. Dostarczenie dokumentów wyszczególnionych w decyzji i ich akceptacja przez bank są niezbędne do przygotowania umowy. Czas pisania umów jest również zróżnicowany między bankami – jeżeli proces nie jest przeciążony, to na jej przygotowanie należy założyć w normalnym trybie ok. 3-5 dni.

Umowa kredytowa i wypłata

Po spełnieniu warunków z decyzji kredytowej bank przygotowuje umowę oraz towarzyszące jej dokumenty (np. oświadczenie o poddaniu się egzekucji, deklaracja wekslowa, wniosek o wpis hipoteki, cesja z ubezpieczenia nieruchomości). Podpisanie umowy kredytowej trwa ok. 2 godz. Dobrym rozwiązaniem jest wcześniejsze zapoznanie się z umową, tak aby przed umówionym terminem podpisania móc poprosić o wyjaśnienia ewentualnych niejasności.

Mając w ręce umowę kredytową, na rynku wtórnym możemy podpisać akt notarialny, w którym określamy termin wpłaty na konto zbywcy. Czas ten powinien być uzależniony od terminu, jaki w umowie kredytowej określa bank – w praktyce do 5 dni roboczych. Do tego trzeba dołożyć dwa dni na złożenie wniosku w sądzie wieczystoksięgowym o wpis nowego właściciela i o wpis hipoteki, opłacenie podatku od ustanowienia hipoteki i ubezpieczenie nieruchomości.

Na rynku pierwotnym w większości przypadków potrzebny jest podpis dewelopera na cesji z wierzytelności wkładu budowlanego (dokument, na podstawie którego w wypadku zerwania umowy przedwstępnej deweloper zwraca otrzymaną kwotę do banku, a nie na konto dewelopera). Gdy wybudowaliśmy dom, potrzebne jest zawarcie ubezpieczenia od ryzyk budowlanych. Po spełnieniu tych warunków trzeba jeszcze złożyć w banku dyspozycję wypłaty, od której bank liczy czas na uruchomienie.

Po uruchomieniu kredytu

Po wypłaceniu kredytu trzeba pamiętać, do czego obliguje nas umowa kredytowa. W wypadku rynku wtórnego zawsze konieczne jest dostarczenie prawomocnego odpisu z wpisaną na rzecz banku hipoteką. Na rynku pierwotnym potrzebne jest przedstawienie aktu notarialnego z deweloperem, ubezpieczenie nieruchomości i również odpis z wpisaną hipoteką. Przy budowie domu lub remoncie i wykończeniu należy rozliczyć się z wykorzystania kwot na to przeznaczonych zgodnie ze złożonym wcześniej kosztorysem. Zależnie od banku rozliczenie odbywa się za pomocą np. zdjęć, inspekcji czy też faktur.